A további településrendezési eszközök készítésére vonatkozó, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 9. § (2) bekezdés szerinti előzetes értesítőlevelet – a jogszabályok által meghatározott államigazgatási szervek, szomszéd települési önkormányzatok, társadalmi szervezetek részére – megküldtük. A készülő tervekkel kapcsolatban 2009. április 16-án előzetes egyeztető tárgyalást, április 21-én lakossági fogadónapot tartottunk. A Hivatal szakirodáinak munkatársaival, valamint az érintett képviselőkkel együtt – településrészenként haladva – problémafeltáró megbeszélé-seket tartottunk.
A településrendezési eszközök közül második elemként készülő Településszerkezeti Terv (TSZT) egyeztetési anyagát a Közgyűlés 234/2009 (VI.25.) KGY. határozatával az Étv. 9. § (2) bekezdése szerinti egyeztetésre alkalmasnak találta.
A TSZT Központi Tervtanácsi tárgyalására 2009. augusztus 6-án került sor. A Tervtanács a TSZT tervdokumentációját – a Településrendezési és az építészeti-műszaki tervtanácsokról szóló 252/2006. (XII.7.) Kormányrendelet 16. §-ában foglaltak szerinti állásfoglalásában – "ajánlja" minősítéssel fogadta el.
Jelen előterjesztés témája az előzőekben felsoroltakra épülő HÉSZ (Helyi Építési Szabályzat) és SZT (Szabályozási Terv) javaslat tárgyalása. A HÉSZ és SZT tartalmazza az egyes ingatlanokra vonatkozó részletes építési szabályokat, amelyek elkészítésének alapvető céljai és szempontjai a következők:
– A TSZT-ben kijelölt terület-felhasználás, a közlekedési és infrastrukturális rendszer helybiztosításának szabályokra való lebontása. – A jelenlegi beépítési szabályok átalakítása az egyes területek adottságainak, beépítési módjának, jövőben várható fejlődésének megfelelően. A jelenlegi HÉSZ nehezen értelmezhető, vagy nehezen alkalmazható szabályainak területenkénti felülvizsgálata, az indokolatlan utcaszélesítések megszüntetése. A felsőbb jogszabályok által megengedett rugalmasság beemelése a SZT-be olyan területek esetén, ahol az adottságok ezt indokolják. – A HÉSZ rendelet szövegének átstruktúrálása oly módon, hogy az egyes elemek egymásra épülése következetesebb legyen, valamint a felsőbb jogszabályok időközbeni változásait is figyelembe vegye. – A természeti értékek védelmének megerősítése, a zöldfelület hálózat elemeinek egyértelmű megjelenítése.
A HÉSZ és SZT egyeztetési anyagának tárgyalására két fordulóban kerül sor. Jelen előterjesztéshez mellékelt tervanyag a Tervezők javaslatait tartalmazza. A szeptember 10-i első forduló után a tervezetet a Központi Tervtanács elé terjesztjük, a Hivatal Szakirodáival egyeztetést folytatunk le, az Érdiek számára lakossági és szakmai fórumot szervezünk. A javaslatok és vélemények alapján módosított tervanyag az október 29-i rendkívüli ülésen kerül másodszor a Közgyűlés elé.
Az előterjesztés további részében a HÉSZ módosuló elemeit a tervezői indoklásban foglaljuk össze.
Az előterjesztés mellékletei:
– Az új HÉSZ javasolt normaszövege – (változás követéssel) – Az építési övezetek paramétereit összefoglaló táblázat – Az utca-szabályozások változásnak táblázata – A Szabályozási tervlapok (Felhívjuk a figyelmet arra, hogy a Szabályozási Terv több, mint ötven szelvényből áll, amelyek között az eligazodás némi gyakorlatot igényel. Ebben a főépítészi irodán szívesen segítenek.)
Érd, 2009. szeptember 2. T. Mészáros András Előkészítette: Főépítészi Csoport Kötelezettségvállalás: nincs A döntés végrehajtásáért felelős szervezeti egység: Főépítészi Csoport A döntés továbbításáért felelős szervezeti egység: Főépítészi Csoport
1. lakossági és helyi szakmai egyeztetésre, valamint a központi településrendezési tervtanácsi tárgyalásra alkalmasnak tartja,
2. és felkéri a Polgármestert, hogy az 1. pontban szereplő eljárásokat folytassa le és a módosított tervet terjessze a Közgyűlés elé.
Határidő: ismételt előterjesztésre – 60 nap Felelős: T. Mészáros András polgármester
A telekegyesítéskor létrehozható maximális telekméret meghatározása (legfeljebb az előírt legkisebb telekméret háromszorosa). Az elhelyezhető épületek maximális alapterületének meghatározása (legfeljebb az előírt legkisebb telekmérethez tartozó beépíthető alapterület kétszerese). Bekerülnek a HÉSZ-be a beépítési módokra, építési vonalra, illeszkedésekre vonatkozó szabályok, valamint korlátozásra kerülnek a lakásszámok. Kiegészülnek az épület kialakítására vonatkozó előírások, a tetőidőm, anyaghasználatra (tetőfedés, homlokzat) vonatkozóan. A rendeltetési egységek, illetve lakásszámok változása:
A vegyes területeknél az alapvető számítási mód a kialakítható lakásszám ill. rendeltetési egység szám tekintetében megmarad. Új szabály azonban, hogy az előírt számú parkolók 50 %-át az épületen belül ill. terepszint alatt kell elhelyezni. Az 50 %-os elhelyezési kötöttség a 20-nál több parkoló-szükségletnél jelentkezik. Kivételt célszerű tenni az 500 m2-nél kisebb kereskedelmi létesítmények esetében. A szabály célja, hogy a város frekventáltabb, központi területein ne a parkolók alakítsák a városképet. Átláthatóbbá válik a kertvárosias lakóterületen építhető lakásszám meghatározása: eltörlésre kerül a helyi védett területhez tartozó lakásszám korlátozás és a kialakult beépítéshez igazodó, bonyolult lakásszám meghatározás. Ehelyett a kertvárosias lakóterületen általános szabályként 2 lakás ill. az épületen belüli max. 30 m2-es nem zavaró hatású rendeltetési egység építhető, azonban egy-egy építési övezetben ez csak 1 lakásra korlátozódik. Javaslatunk szerint a 30 m2-es egyéb, nem zavaró hatású rendeltetési egység kialakíthatóságára mindenhol lehetőséget kell adni. Helyi értékvédelmi területre vonatkozó előírások
Új elem a Helyi Építési Szabályzatban, a korábbi HÉSZ nem tartalmazott ilyen jellegű előírásokat. Jelen előírások nem megismétlik, illetve helyettesítik a város építészeti örökségének helyi védelméről szóló 41/2008. (VI.27.) KGY. ÖK sz. rendeletet tartalmát, hanem kiegészítik, megerősítik azt a településkép védelmét szolgáló – lényegében az Ófalura vonatkozó – speciális előírásokkal. Ennek során meghatározásra kerülnek a hagyományos telekszerkezet megóvása érdekében a területen lehetséges telekalakítási szabályok, az épületkialakítás, illetve az épületeken alkalmazható építési anyagok jellegének, a homlokzatok színezésének, illetve a melléképítmények elhelyezhetőségének szabályai. A közművesítésre vonatkozó szabályok
A közművekre vonatkozó előírások külön fejezetbe (IV) kerülnek és más rendszerben lesznek csoportosítva. Az egyik legfontosabb változás, hogy az évek óta felmerülő szennyvízkezelő megoldásra – az egyedi, korszerű szennyvíztisztító kisberendezés elhelyezhetőségére, alkalmazhatóságára – a HÉSZ lehetőséget ad. A hatályos HÉSZ szerint a csatornahálózattal jelenleg el nem látott területeken közműpótló berendezés csak zárt szennyvízgyűjtő lehet. (80.§ (2) bekezdés szerint). A HÉSZ módosítási javaslata szerint olyan területeken nyílna lehetőség szennyvíztisztító kisberendezés alkalmazására, ahol a napi keletkező szennyvíz mennyisége meghaladja a 3 m3-t és a közcsatorna hálózathoz 200 m-es belül nincs lehetőség, valamint ha az illetékes hatóságok (ÁNTSZ, KÖTEVIFE, VIZIG) a telepítéshez hozzájárulnak. (IV). Ez az előírás gyakorlatilag a külterületen fekvő (I. ütemű) gazdasági területek (Gksz, Gip), majorok (Km) és a birtokközpontok esetében engedi meg az egyedi szennyvíztisztítás lehetőségét. 2. KÜLTERÜLETI MÓDOSÍTÁSOK INDOKLÁSA Mezőgazdasági terület
A mezőgazdasági terület szerkezeti tervi és szabályozási rendszere egyaránt megváltozik. A szerkezeti terv szerinti hármas tagolódású sajátos mezőgazdasági terület-felhasználási rendszert követi a szabályozási terv is, ezen felül mezőgazdasági területként kerülnek szabályozásra – a hatályos szabályozási tervvel összhangban – a II. ütemű gazdasági fejlesztésre kijelölt területek is, a következő eltérésekkel: ˇ A 7-es főút elkerülő szakasza és a lakóterület között nem beépíthető korlátozott mezőgazdasági területként. ˇ A 7-es főúttól délre a Gulyás tanya térségi szabályozás megváltozik: - A hatályos szabályozás szerinti falusias lakóterület helyett kertes mezőgazdasági terület; - A vasút melletti Gksz-8 beépítésre szánt terület helyett Má-2 mezőgazdasági övezet; - A Magyar tanya és a mellette lévő másik tanya különleges mezőgazdasági üzemi terület besorolást kap; - Az ebben a térségben a szerkezeti terv szerinti gazdasági területek olyan mezőgazdasági övezetbe kerülnek, ahol állattartó telep nem létesíthető (Má-2). ˇ Az M6-os autópálya százhalombattai csomópontjából kiágazó tervezett közúttól délre szabályozott ipari gazdasági területet a fiatal meggyes gyümölcsös védelme érdekében a szabályozási terv általános mezőgazdasági területként szabályozza. Az általános mezőgazdasági területen belül a szabályozás két övezetet különböztet meg. A kettő között a különbség annyi, hogy az Má-2 övezetben állattartó telep nem létesíthető. Ez az övezet a távlati gazdaság fejlesztés területe. Korlátozott használatú mezőgazdasági terület a szerkezeti tervi terület-felhasználási egységeken kívül a belterülethez közvetlenül kapcsolódó II. ütemű gazdaságfejlesztési területek. A kertes mezőgazdasági területen belül a szabályozás két övezetet különböztet meg. A régészeti, természeti értékekkel érintett déli területrész és a Kálvária plató kertes területén (Mk-2) épület nem létesíthető. A többi kertes területen (Mk-1) egy legfeljebb 60 m2-es gazdasági épület létesíthető. A szerkezeti terv szerinti erdőterületeket a terv a következő övezetekre tagolja: – Egészségügyi, szociális, turisztikai erdőövezet (Ee); – Védelmi rendeltetésű erdőövezet (Ev); – Elsődlegesen védelmi, másodlagosan turisztikai erdőövezet (Ev(e) ). Egészségügyi, szociális, turisztikai erdőövezet (tervezett közjóléti erdő) a Papi földek tervezett erdőterülete, ahol az OTÉK szerinti előírások alkalmazásával kialakíthatók az erdei turizmus épületei és erdei tó is. Elsődlegesen védelmi másodlagosan turisztikai erdő a Beliczay sziget hullámtéri erdőterülete, ahol a természetvédelem, vízvédelem mellett az erdő közjóléti funkcióját is hangsúlyozza a szabályozás. Ezen erdő területén azonban épület nem létesíthető. Érd területén az összes többi erdőterület védelmi rendeltetésű, ahol épület nem létesíthető. A szabályozási terv tartalmazza az ökológiai hálózat övezeteit, a csúszásveszélyes területet, a vízművek hidrológiai védőterületét továbbá a településkép védelmi területet, régészeti területeket, védett természeti területeket, Natura 2000 területeket. Az egyes övezetek szabályozása során a HÉSZ figyelembe veszi a különböző ágazati jogszabályok fenti területekre vonatkozó korlátozásait is. A város környezetminősége védelmét szolgáló környezetvédelmi előírások és a táji természeti értékek védelmére vonatkozó előírások összhangban vannak a hatályos HÉSZ előírásaival. A HÉSZ új eleme a telken belüli zöldfelületekre és a közterületi fasorokra vonatkozó részletes zöldfelületi előírások. 3. FONTOSABB SZABÁLYOZÁSI TERV VÁLTOZÁSOK ÖSSZEFOGLALÁSA A szabályozási tervlapok egyszerűsödtek, miután a hatályos szabályozási tervek beépítésre kerülnek a teljes igazgatási területre elkészült Szabályozási tervbe. A TM jelű terv SZT-re módosul. A Városközpont közzététel alatt álló tervét is tartalmazza a terv, ez azonban külön lehatárolásra került. A Szabályozási terv a HÉSZ tervi melléklete, más szabályozási tervek az SZT-2-3 számozást kaphatják. 1. Építési övezetek változásai a tervlapokon piros jellel ábrázolva vannak. Differenciálva lettek beépítési mód miatt a városközponton kívüli Vt övezetek, az Ófalusi övezetek egységes besorolást kapnak (Lke-6 és Lke-2 helyett Lke-9, a TAK-os területek Lke-3/k helyett Lke-10). 2. Szabályozási vonalak változásai a mellékelt táblázat szerint (pl. tervezett összekötő utak, gyűjtőutak, átjárók nyomvonalainak figyelembe vételével, Ófalu TAK-os volt zártkerti területeken racionalizálva lettek a tervezett útszélesítések, útkapcsolatok, stb.) 3. A szerkezeti terven településközpont vegyes területből kertvárosias lakóterületre visszaminősített tömbök, tömb részek Lke-11 övezeti besorolást kapnak. 4. A városközponton kívül, a Vt-1 és Vt-2 övezetek Vt-1/l és Vt-2/l övezetre módosulnak, ahol még nincs és nem tervezett zártsorú épület. 5. Azok a kertvárosi Lke-2 övezetek, melyek a szerkezeti tervben településközpont vegyes területre módosultak Vt-2/l építési övezetbe soroltak. 6. A Z zöldterületek számozást kapnak a beépíthetőségnek megfelelően, és nem a funkciónak megfelelő jelet. A speciálisabb szabályokat igénylő Zke övezetek (kegyeleti parkok) megmaradnak. Z-2 besorolást a városi szintű Duna melletti közpark kap. Z-0 besorolásúak (nem építhető) a kis kiterjedésű védő zöldsávok és közterek. Z-1 besorolásúak (2% beépíthetőség) a nagyobb közkertek, parkok, játszóterek, szabadidő funkciójú parkok, mint a volt strand és kemping. 7. Parkvárosban és Érdligeten Lke-2 övezetek néhány tömbben a kialakult beépítés és intenzitás figyelembe vételével Lke-1 övezetre változnak 8. A megszűnt Lke-1/n és Lke-1/t övezetek, melyeknek nem volt eltérő előírása, csak a min. telekméret volt 900 m2-ben meghatározva, egységesen Lke-1 övezetre változnak. 9. Beültetési kötelezettséget és kötelező fásítást ábrázol a terv több gazdasági területen, pl. a lakóterülettel határos gazdasági területeken (pl. Rávna). 10. Tárnoki úti fejlesztési terület egy új Vt-7 övezetet kap. 11. Azok a gazdasági területek, melyek a szerkezeti terven településközpont vegyes területre módosultak, új Vt övezetet kapnak: Gksz-1 helyett Vt-8, Gksz-2 helyett Vt-9. 12. A Szilvafás környéki nem szabályozott területek (csatornázási tervben nem szereplő lakóterületek), melyek telkei már kialakultak, Lke-3 övezetbe soroltak, hasonlóan a szomszédos lakóterületekhez. Az egybefüggő nagy fejlesztési terület (önkormányzati tulajdon) új Lke-8 övezetet kap, nagy telekmérettel. 13. A Bem téri Interspar fejlesztési terület Vt-4 övezet helyett Vt-3 övezetet kap, mert itt nem indokolt 18 m építménymagasság és zártsorú beépítés. 14. Lke-5 építési övezet tömbjeiben a terven jelölésre kerül az előkert mérete, 5 ill. 12 m. 15. Az ófalui műemlék templom is megkapta a Vt-m építési övezetet (pl. ilyen a volt kúria műemlék együttes) Vt-2 helyett. 16. A parkvárosi és érdligeti értékes erdőállománnyal rendelkező tömbbelsők lehatárolásra kerülnek, melyek a telek be nem építhető részét képezik. 17. A terv tartalmazza a még nem hatályos új Városközpont és Mihálytelep szabályozási tervét, az új temető terület tervét, a jóváhagyott Ágoston utcai tervet és az egyeztetés alatt álló szennyvíztisztító és környéke, elkerülő út módosítás tervét. 18. Néhány új fejlesztési területen és a meredek érdligeti tömbökben építési vonalak vannak meghatározva.